Utgångspunkten att  köparen måste undersöka fastigheten brukar kallas köparens undersökningsplikt. Kraven på köparens undersökning är långtgående. Fastigheten ska undersökas i alla dess delar och funktioner. Finns det möjligheter måste köparen även inspektera vindsutrymmen, krypgrunder och andra svårtillgängliga utrymmen.

Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt fuktskador (speciellt i källare och på vinden), rötskador, skador på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel eller symtom på fel i fastigheten eller är fastigheten över huvudtaget i sådant skick att  fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökningsplikt.

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om säljaren exempelvis upplyser köparen om ett  misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida. Å andra sidan ska köparen inte behöva undersöka sådana delar av fastigheten som säljaren lämnat uttryckliga uttästelser eller garantier för, under förutsättning att  dessa inte är för allmänt hållna.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att  säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha ”förväntat sig” med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning. Han bör därför anpassa sin undersökning till detta. Rör köpet ett  begagnat hus måste köparen ta i beräkning att  vissa delar och funktioner utsatts för slitage och på grund av ålder till och med kan vara uttjänta och i behov av utbyte eller i vart fall renovering.

Jordabalken utgår från att  köparen själv i normalfallet ska kunna uppfylla sin grundläggande undersökningsplikt och det är alltså inget krav att  anlita någon sakkunnig för detta. Trots det väljer de  flesta köpare att  anlita en besiktningsman eller annan sakkunnig och detta är att  rekommendera om man inte själv har särskild byggnadsteknisk kunskap. Detsamma gäller om köparen inledningsvis själv undersökt fastigheten och då upptäckt symtom på fel som det kan vara svårt att  bedöma betydelsen av. Som angivits ovan ska köparen undersöka fastigheten i alla dess delar och funktioner. Anlitar köparen en sakkunnig är det därför viktigt att  vara observant på vilken omfattning en beställd besiktning har. Normalt omfattar inte en sådan besiktning vissa delar av fastigheten såsom elinstallationer, va en och avlopp, rökgångar med mera, varför köparen bör överväga att  komplettera sin undersökning.

Jordabalken har som utgångspunkt att  den undersökning köparen gör eller låter göra, ska ske före köpet, det vill säga innan köpekontrakt undertecknas av parterna. Det är dock inget som hindrar att  parterna i kontraktet avtalar om att  köparen ska få möjlighet att  undersöka fastigheten senare och däre er på det sätt  kontraktet då föreskriver, ska få åberopa upptäckta fel och begära avdrag på köpeskillingen eller begära att  köpet i dess helhet ska återgå. Denna typ av avtalsvillkor brukar kallas besiktningsklausul och är numer vanligt förekommande. Tas ett  sådant villkor in är det viktigt att  båda parter sätter sig in i vad som krävs för att  köparen ska kunna åberopa villkoret och också noga beaktar de tidsgränser som anges i villkoret.

Det förekommer att  säljaren inför försäljningen låter undersöka fastigheten med hjälp av en besiktningsman, och att för att  tjäna som underlag för en säljaransvarsförsäkring (se nedan). I dessa fall är det viktigt att  köparen noga går igenom besiktningsprotokollet, gärna med den besiktningsman som utfört besiktningen, så kallad köpargenomgång. Det är också av stor vikt att  köparen då tänker på att  undersökningsplikten omfa ar fastigheten i dess helhet och vid behov kompletterar med ytterligare undersökningar.